Muita gente acredita que o imóvel está sempre protegido e que, por ser a moradia da família, nunca poderá ser tomado para pagamento de dívidas. Porém, em certas situações, o bem de família pode ser penhorado mesmo sendo o único imóvel do proprietário.
Em resumo, a lei de impenhorabilidade do bem de família tem exceções, e a dívida de condomínio é a principal delas.
Essas exceções existem para preservar o equilíbrio financeiro do condomínio e evitar que os demais moradores arquem com os custos de quem deixou de pagar.
Quando a inadimplência se prolonga, o processo costuma avançar rapidamente: começam as notificações, a cobrança vira ação de execução, podem ocorrer bloqueios de valores e, se nada for feito, o imóvel é levado a leilão.
Este guia foi pensado para esclarecer o que você pode fazer hoje para se defender e proteger sua casa. Leia até o fim para encontrar orientações práticas, sinais de alerta e estratégias jurídicas e financeiras que aumentam suas chances de evitar a perda do imóvel.
Bem de família pode ser penhorado? Entenda o que a lei realmente protege
No Brasil, bem de família é o nome dado ao imóvel utilizado como residência do núcleo familiar (casados, união estável, famílias monoparentais ou mesmo quem mora sozinho), que por regra não pode ser penhorado para pagamento de dívidas.
A finalidade é simples: proteger a moradia, garantindo o mínimo necessário para uma existência digna, além de promover estabilidade à família.
Essa proteção decorre, em linhas gerais, da Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/1990). Em regra, ela torna impenhorável o imóvel residencial diante de dívidas civis, comerciais e bancárias do proprietário.
Importante: essa salvaguarda é automática quando se trata do imóvel onde a família efetivamente vive. Se a pessoa tem mais de um imóvel, a proteção recai sobre o de moradia habitual. Em condomínios, a proteção alcança a unidade residencial.
Ou seja, se você tem uma das pendências listadas abaixo, você não precisa se preocupar em perder o imóvel:
- Empréstimos pessoais, cheque especial, dívidas de cartão de crédito;
- Débitos comerciais assumidos pelo proprietário sem garantia real do próprio imóvel;
- Indenizações civis em geral que não se enquadrem nas exceções;
- Outras obrigações que não estejam diretamente atreladas ao bem.
Por que, então, ouvimos que o bem de família pode ser penhorado?
Isso acontece porque a proteção não é absoluta. A própria lei prevê exceções em situações em que o ordenamento entende haver interesse público ou correlação direta com o próprio imóvel.
Impenhorabilidade do bem de família: entenda as exceções
Como adiantamos no tópico anterior, a lei protege a moradia contra a penhora. No entanto, essa proteção não é absoluta.
Há situações específicas nas quais o bem de família pode ser penhorado. Abaixo, abordamos os pontos críticos para evitar brechas na proteção do imóvel.
Dívida de condomínio
As taxas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel (a dívida segue o bem, não a pessoa).
Se a unidade deixa de contribuir, os demais condôminos acabam pagando a conta, e o prédio perde a capacidade de manter serviços e segurança. Por isso, a lei autoriza a penhora e o leilão da própria unidade para quitar as despesas do condomínio que ficaram em aberto.
Essa é a forma de preservar o equilíbrio financeiro do condomínio e a justiça entre os condôminos.
Tributos do próprio imóvel
IPTU e algumas taxas municipais estão ligados diretamente ao bem. Se esses valores não forem pagos, a prefeitura pode abrir uma execução fiscal e o bem de família pode ser penhorado para as autoridades receberem o que é devido.
Pensão alimentícia
A obrigação do pagamento de pensão alimentícia tem prioridade no sistema jurídico. Como essa verba é essencial para a sobrevivência de quem recebe, a proteção do bem de família cede diante dessa necessidade. Em casos assim, o imóvel pode ser alcançado para garantir o pagamento.
Imóvel oferecido como garantia
Quando o proprietário escolhe usar o imóvel como garantia para conseguir crédito, por exemplo, em hipoteca ou em contratos com alienação fiduciária, ele assume o risco e o bem de família pode ser penhorado em caso de não pagamento.
Então, para deixar bem claro, aqui está uma tabela com o que afeta ou não a impenhorabilidade do imóvel:
| Tipo de dívida | Exemplo típico | Afeta a impenhorabilidade do bem de família? | Por quê? |
| Despesas de condomínio | Cotas mensais, rateios de obras, fundo de reserva | Sim, o bem de família pode ser penhorado | São despesas ligadas ao próprio imóvel, necessárias para manter o edifício funcionando |
| Tributos do próprio imóvel | IPTU, taxa de coleta de lixo, taxas municipais vinculadas ao bem | Sim, o bem de família pode ser penhorado | Também são obrigações que nascem do imóvel; a cobrança pode virar execução fiscal |
| Pensão alimentícia | Pensão a filhos, ex-cônjuge ou dependentes | Sim, o bem de família pode ser penhorado | A verba alimentar tem prioridade legal por garantir a subsistência de quem recebe |
| Garantia real em benefício da família | Hipoteca do imóvel residencial para obter crédito usado no lar | Em regra, o bem de família pode ser penhorado | O próprio dono ofereceu o imóvel como garantia e assumiu o risco em caso de não pagamento |
| Financiamento com alienação fiduciária | Casa financiada, home equity | Pode levar à perda do imóvel, via procedimento extrajudicial | A Lei 9.514/1997 diz que: atraso → consolidação da propriedade em nome do credor → leilão |
| Empréstimos pessoais sem garantia | Crédito pessoal, consignado sem garantia do imóvel | Em regra, não penhora a casa | A dívida não está ligada ao imóvel e não entra nas exceções legais |
| Cartão de crédito / cheque especial | Rotativo do cartão, cheque especial | Em regra, não penhora a casa | Não há vínculo com o bem nem prioridade legal |
| Dívidas comerciais sem garantia no imóvel | Débitos de atividade profissional/empresa do proprietário | Em regra, não penhora a casa | Ausência de ligação com o imóvel e sem exceção aplicável |
| Indenizações civis não alimentares | Danos morais e materiais sem caráter alimentar | Em regra, não penhora a casa | Não se enquadram nas exceções da Lei do Bem de Família |
| Tributos que não são do imóvel | IRPF, ISS de autônomo | Em regra, não penhora a casa | A exceção alcança apenas tributos do próprio imóvel |
Dívida de condomínio e penhora do único imóvel: como o processo avança
Como mencionamos, atrasos nas cotas de condomínio são despesas ligadas diretamente ao imóvel e, por isso, fazem parte das exceções à proteção do bem de família.
Em termos práticos, se os atrasos persistem e não há uma negociação efetiva, a cobrança pode avançar até a penhora e o leilão do seu único imóvel.
Para que você saiba exatamente o que esperar, vamos mostrar o passo a passo do caminho mais comum, explicar quais prazos passam a correr em cada etapa e indicar onde estão as janelas reais de defesa. Assim, você entende quando agir, que documentos organizar e quais estratégias usar para frear o processo antes que ele chegue ao leilão.
1) Atraso e cobrança administrativa
Nos primeiros meses de atraso, o condomínio ou a administradora tenta resolver de forma amigável. Você recebe lembretes e boletos atualizados.
Porém, com a persistência dos débitos, os encargos (multa, juros e correção) começam a pesar no seu bolso.
Se não houver resposta ou iniciativa para quitar as pendências, o caso sai do setor de cobrança e vai para o escritório jurídico do condomínio.
2) Notificação extrajudicial, protesto e negativação
Se a dívida continua, você pode receber uma notificação por cartório. Essa notificação é um aviso formal de que a situação está ficando mais séria. A partir dela, podem ocorrer duas consequências práticas:
- Protesto: o cartório registra oficialmente a dívida. Isso dificulta a venda de bens e pode travar operações que dependem de certidões.
- Negativação: seu nome pode ser incluído em cadastros como Serasa. Isso reduz seu acesso a crédito, piora condições de financiamento e atrapalha outras soluções financeiras.
O que você deve fazer: confira se a notificação foi enviada para o endereço correto, com dados certos e valores conferidos. Se houver erro, documente. Irregularidades podem ser usadas pelo advogado para corrigir a cobrança ou suspender medidas mais duras.
3) Ação de execução
As cotas de condomínio são consideradas título executivo extrajudicial. Em termos simples, isso é um documento que permite ao credor cobrar na Justiça de forma mais rápida, sem precisar de uma ação longa.
Quando a execução é proposta, chega a citação. A citação é o aviso oficial do Poder Judiciário de que existe um processo contra você. A partir desse aviso, o prazo é muito curto para pagar a dívida integralmente. Se o pagamento não acontece, começam os atos de penhora.
4) Avaliação judicial
Um perito avalia o imóvel para definir o valor de referência do leilão (geralmente, um valor muito abaixo do mercado). Como regra prática, lances inferiores à metade do valor de avaliação costumam ser questionáveis.
5) Edital e leilão (1ª e 2ª praça)
Depois da avaliação, é publicado um edital que informa datas, condições e lance mínimo. A primeira praça usa como referência o valor de avaliação. Se ninguém comprar, acontece a segunda praça, com possibilidade de deságio.
É aqui que cresce o risco de “preço vil”, que é a venda por valor muito abaixo do que o imóvel realmente vale.
Após a arrematação, anular o negócio fica difícil e depende de irregularidades sérias, como falta de intimação válida, avaliação viciada ou erro grave no procedimento. Os prazos para solicitar essa anulação são curtos, então a análise precisa ser imediata.
Ou seja, é possível reverter o cenário se você agir no momento certo.
Sinais de alerta: como saber se seu único imóvel está em risco
Identificar o risco cedo é metade da solução, mas é preciso entender os riscos para proteger o seu bem de família da penhora.
Use esta lista para entender, em poucos minutos, se o seu único imóvel já entrou na rota de penhora e leilão por dívida de condomínio:
- Atrasos recorrentes a partir de dois meses
- Notificações da administradora ou do cartório
- Citação judicial com prazo muito curto para quitação
- Bloqueio de dinheiro por meio do Sisbajud
- Publicação de edital com datas de leilão
- Visita de oficial de justiça e intimações no endereço
Outros sinais práticos:
Negativação do CPF, protesto em cartório, ligações de leiloeiros, investidores e propostas de compra antes do leilão indicam que a execução já ficou pública e está chamando a atenção do mercado.
O que fazer agora
Procure orientação especializada para suspender atos urgentes, revisar valores cobrados e negociar um plano de pagamento que seja viável antes que o imóvel vá a leilão.
Como a Solve atua nesse cenário
Quando existe dívida de condomínio e o seu bem de família pode ser penhorado, o que muda o jogo é ter método, rapidez e uma estratégia que una o jurídico e o financeiro.
Na Solve, organizamos o caso de ponta a ponta, tentamos frear o avanço da execução quando a lei permite e estruturamos um plano que você consegue cumprir. Não prometemos milagres. Entregamos processo, controle e previsibilidade.
O que fazemos, passo a passo:
1. Diagnóstico e análise de risco
Começamos levantando tudo o que impacta o imóvel. Verificamos as dívidas de condomínio e de IPTU, solicitamos a matrícula atualizada para identificar penhoras e averbações, confirmamos em que fase o processo está e conferimos o valor de avaliação do imóvel. O objetivo é saber exatamente onde está o risco e qual é a prioridade.
2. Estratégia para suspender atos urgentes
Quando encontramos falhas relevantes, como notificação mal feita, avaliação desatualizada ou cobrança com erros de cálculo, solicitamos ao juiz a suspensão de medidas que causam dano imediato, como um leilão marcado. Essa pausa dá o tempo necessário para organizar documentos e negociar.
3. Negociação estruturada com o condomínio
Construímos uma proposta que faz sentido na sua realidade: uma entrada possível e um cronograma de parcelas que caiba no seu fluxo de caixa. A meta é firmar um acordo que pare de vez a execução.
4. Estratégia financeira inteligente
Usamos o próprio ativo a seu favor. Em alguns casos, viabilizamos a quitação parcial agora para destravar o processo e, em seguida, organizamos um plano de pagamento que não estoure o orçamento da família.
5. Venda assistida quando preservar o imóvel não é a prioridade
Se a decisão da família for vender o imóvel, conduzimos a operação de ponta a ponta para maximizar o preço de venda, quitar todas as dívidas no ato e entregar o valor líquido com segurança. Vender com planejamento e assistência costuma ser mais vantajoso do que arriscar a venda em leilão com deságio elevado.
O que você ganha com esse método
Nosso trabalho é rápido, estruturado e lastreado em ativos reais. Em vez de somente reagir ao processo, você assume o controle estrategicamente.
Se o seu único imóvel já apresenta sinais de alerta, não espere a publicação do edital.
Fale com a Solve para entender qual é a sua melhor rota agora: preservar a casa com um plano possível ou vender, sem perder valor.
