Você sabia que, muitas vezes, não é a dívida condominial em si que faz com que os proprietários percam seus imóveis? A falta de conhecimento sobre como o processo funciona e quais são as ações possíveis para evitar essa situação é a verdadeira inimiga.
Aqui na Solve, temos mais de 3 anos de experiência ajudando pessoas a lidar com casos que envolvem dívida condominial e processos judiciais. Por isso, podemos falar com propriedade: o primeiro passo para salvar o imóvel do leilão é buscar a informação certa!
Se você está aqui, você já deu esse passo fundamental e começou a trilhar o caminho para proteger seu imóvel (ou ajudar algum conhecido que esteja passando por esse desafio).
Neste artigo, explicaremos todas as etapas do processo de leilão por dívida condominial de maneira clara e sem “juridiquês”.
Você aprenderá quais são os pontos críticos do processo, os direitos que o proprietário possui em cada fase e as possíveis estratégias para evitar o leilão.
Preparado para entender tudo de uma vez por todas? Então, vamos lá!
O que leva um imóvel a leilão por dívida condominial?
Se existe algo que aprendemos ao longo dos anos trabalhando com dívidas condominiais, é que muitos leilões poderiam ser evitados se o proprietário conhecesse melhor os seus direitos, deveres e as etapas do processo.
Mas afinal, o que pode levar o seu imóvel a um leilão por dívida condominial? Entenda os principais motivos:
Inadimplência condominial
Sim, deixar de pagar as taxas de condomínio pode colocar o seu imóvel em risco.
Se você acredita que apenas dívidas com o banco, como as de financiamentos imobiliários, têm esse tipo de consequência, você está muito enganado!
A dívida condominial é tão séria quanto essas outras inadimplências, pois a lei permite a cobrança judicial do valor devido. Esse é o primeiro passo do processo que pode culminar no leilão.
Por isso, as taxas condominiais devem ser obrigações prioritárias, ou seja, elas precisam estar em dia, independentemente de outras despesas.
Falta de negociação
Outro ponto que leva muitos imóveis a leilão é a ausência de diálogo.
Muitos proprietários, seja por vergonha ou por desinformação, deixam de buscar o condomínio para negociar um parcelamento ou até mesmo uma redução parcial da dívida condominial. No entanto, essa atitude pode acabar agravando ainda mais o problema.
Se você também tem vergonha, saiba que quanto antes você agir, mais chances terá de evitar que o caso avance para a esfera judicial.
Importante!
Esses problemas que acabamos de citar geralmente andam de mãos dadas.
Uma inadimplência sem tentativa de negociação aumenta consideravelmente o risco de o seu imóvel ser levado a leilão.
Portanto, não subestime as taxas do condomínio! Essa é uma dívida que deve ser levada a sério e tratada com cuidado. O mais importante é que você, como proprietário, tome medidas quanto antes.
Agora que você conhece os principais motivos que podem levar um imóvel a leilão, chegou a hora de conhecer as etapas do processo.
Lembre-se: agir rapidamente é essencial para proteger o seu patrimônio.
As etapas do processo de leilão por dívida condominial
Saber como funciona cada etapa do processo de leilão por dívida condominial é essencial para agir a tempo e proteger o seu imóvel.
O processo segue cinco fases principais, todas regidas por leis e regras claras. Entenda cada uma delas:
1. Ação judicial
O ponto de partida para o leilão do seu imóvel é a abertura de uma ação judicial pelo condomínio. Isso acontece quando as tentativas amigáveis de cobrança não funcionam.
Ao entrar com a ação, o condomínio busca na Justiça o pagamento da dívida condominial, e o tribunal emite uma intimação.
A intimação é uma ferramenta essencial para o processo judicial ser justo e transparente. É como um canal de comunicação entre o juiz e as partes envolvidas, garantindo que todos estejam sempre informados sobre o andamento do caso.
Esse documento dá a você a oportunidade de regularizar a dívida condominial em um prazo determinado (geralmente, 15 dias úteis).
Essa é a hora de agir rápido! Quitar a dívida condominial ou negociar com o condomínio nesse momento são as melhores opções para evitar que o caso avance para as próximas fases.
2. Decisão judicial e penhora
Se o pagamento não for feito na fase anterior, o juiz poderá autorizar a penhora do seu imóvel.
A penhora funciona como uma garantia para o pagamento da dívida condominial, sendo registrada na matrícula do imóvel. Isso significa que, a partir desse momento, o bem está legalmente comprometido com a quitação do débito.
Nesse estágio, ainda é possível tentar uma negociação, mas o caminho para resolver o problema se torna mais complexo.
3. Avaliação do imóvel
Com o imóvel penhorado, o próximo passo é a avaliação. Um perito nomeado pelo juiz analisará o bem para determinar seu valor de mercado.
Esse valor é essencial porque será usado para definir o lance mínimo no leilão. Atualmente, a regra geral é que esse lance mínimo não pode ser inferior a 50% do valor da avaliação.
Porém, o Projeto de Lei 2485/24, atualmente em análise na Câmara dos Deputados, busca alterar a legislação vigente e permitir que bens colocados em leilão judicial sejam arrematados por valores abaixo de 50% da avaliação determinada pelo perito.
Ou seja, não se engane pensando que, com o leilão do seu imóvel, você iria receber a quantia referente ao valor de mercado. É provável que, com a arrematação do imóvel, você receba um valor bem inferior ao que ele realmente vale! Por isso, é tão importante tentar resolver a situação o mais rápido possível.
Voltando para a etapa de avaliação. Após o perito determinar o valor, você será comunicado a respeito do preço e da data marcada para o evento.
Vale lembrar que o lance inicial na primeira praça (ou rodada) do leilão é o valor estabelecido no lance mínimo, mas pode ser reduzido ainda mais nas próximas rodadas caso o imóvel não seja arrematado de imediato.
4. Publicação do edital
Antes do leilão, ocorre a publicação do edital, uma etapa fundamental para divulgar a venda.
O edital é amplamente distribuído em meios oficiais, como jornais e sites especializados, para garantir que possíveis compradores saibam do leilão. Ele contém informações sobre o seu imóvel, incluindo a descrição, o valor de avaliação e as condições da venda.
5. Leilão Judicial
Enfim, o leilão acontece. Nesta etapa, o imóvel é colocado à venda em um evento aberto, que pode ter uma ou mais praças (rodadas).
O comprador que der o maior lance arremata o imóvel. O valor arrecadado no leilão será usado para quitar a dívida condominial, e o que sobrar será devolvido a você, se for o caso.
Percebe que em cada etapa há uma oportunidade para você agir e resolver a situação, seja buscando uma negociação com o condomínio ou regularizando a sua dívida condominial?
Quanto mais cedo você agir, maiores serão as chances de evitar que o seu imóvel vá a leilão.
Agora que você conhece as etapas, você precisa entender quais são os seus direitos durante esse processo. No próximo tópico, vamos tentar explicar tudo de forma simplificada. Vamos lá?
Direitos do proprietário durante o processo
Saber o que você pode exigir em cada etapa pode ser a diferença entre proteger o seu imóvel e perdê-lo no leilão.
Confira os principais direitos do proprietário durante o processo de leilão:
1. Direito de contestar falhas no processo
Um ótimo exemplo desse direito é imaginar a situação em que você não foi notificado corretamente sobre a ação judicial ou sobre a realização do leilão. Você tem o direito de utilizar isso como um motivo para anular uma ou mais etapas do processo.
Mais uma vez, agir nos prazos é fundamental para exercer os seus direitos e evitar que erros prejudiquem você.
2. Direito à transparência nas cobranças
Como proprietário, você tem direito a cobranças claras e detalhadas. Isso significa que o condomínio deve fornecer informações completas sobre a dívida: o valor principal, os juros aplicados, as multas e qualquer outra cobrança.
Caso você identifique inconsistências ou o cálculo dos valores está difícil de compreender, é possível solicitar esclarecimentos ou até mesmo questionar a dívida condominial na Justiça. A transparência é um direito seu!
3. Direito a acordos e negociações
Mesmo que a situação já tenha se agravado, você ainda pode tentar negociar um acordo diretamente com o condomínio.
Esse é um dos seus direitos mais fundamentais, especialmente porque, em muitos casos, os condomínios estão abertos a propostas para evitar que o processo judicial se prolongue.
Antes do leilão, entre em contato e veja se é possível parcelar ou renegociar a dívida condominial.
4. Direito de usar as áreas comuns do condomínio
Esse tópico já gerou muitas discussões quando o assunto é dívida condominial. Então, vamos deixar bem claro: mesmo que você esteja com dívidas, o condomínio NÃO PODE restringir o seu acesso às áreas comuns, como piscina, academia ou salão de festas.
Essa prática é considerada ilegal, e você pode recorrer na Justiça caso isso aconteça. O fato de estar inadimplente não tira o seu direito de usar os espaços que fazem parte do imóvel pelo qual você ainda está pagando.
5. Direito de purgar a mora antes do auto de arrematação
Por último, mas não menos importante, você tem o direito de pagar a dívida condominial e evitar a perda do imóvel, mesmo que ele já tenha sido levado a leilão.
Esse direito é chamado de purgação da mora e pode ser exercido até que o auto de arrematação (o documento que transfere oficialmente o imóvel ao comprador) seja assinado pelo juiz.
A purgação da mora consiste no pagamento integral da dívida atualizada, incluindo os juros, multas, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios, como prevê o artigo 826 do Código de Processo Civil (CPC).
Ao quitar esses valores dentro do prazo, o imóvel não será transferido ao arrematante, e o processo será encerrado.
Agora que você sabe que existe essa opção, você precisa saber COMO usufruir desse direito de forma estratégica e eficiente. Saiba como a Solve pode ser a sua parceira nesse processo!
A nossa equipe trabalha junto com você e com o seu advogado para analisar todas as possibilidades disponíveis, incluindo soluções financeiras como a sub-rogação da dívida.
O que é sub-rogação da dívida condominial e como funciona?
A sub-rogação permite que outra pessoa ou instituição assuma a sua dívida condominial, possibilitando a purgação da mora sem que você tenha que desembolsar o valor total imediatamente.
O tempo é o seu melhor amigo nesses casos. Quanto mais rápido você buscar a solução, melhores serão as condições.
Por isso, contar com um acompanhamento especializado faz toda a diferença para proteger o seu patrimônio e garantir que os seus direitos sejam respeitados.
A Solve está ao seu lado
Nossa missão é oferecer suporte completo, estudando a melhor estratégia para o seu caso e colaborando para que você tenha a melhor chance de quitar a sua dívida condominial e reverter o processo.
Entre em contato conosco hoje mesmo e descubra como podemos ajudar a proteger o que é seu!
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