Um dos maiores medos dos condôminos inadimplentes é receber uma notificação de leilão de imóvel. Porém, por mais que muitas pessoas pensem que esse é o fim da linha e que perderão o imóvel, ainda existe uma série de recursos que podem ser utilizados para proteger a propriedade.
Para que você aproveite todas as oportunidades disponíveis para quitar as suas dívidas e proteger o seu patrimônio, você precisa tomar medidas imediatas após receber notificação de leilão.
Neste artigo separamos um checklist com 3 passos essenciais para guiá-lo durante o processo. Confira as etapas abaixo!
Antes do checklist, entenda o processo de emissão da notificação de leilão de imóvel
Diferente do que muitos pensam, a notificação de leilão não surge do nada. Esse documento é a última etapa de um processo que começa com pequenos atrasos nas contas do condomínio.
Quando você acumula dívidas, o condomínio precisa tomar medidas, como cobrar multas e juros, para garantir que todos contribuam igualmente para a manutenção do prédio.
A convenção do condomínio, por exemplo, pode estipular penalidades e juros para atrasos nos pagamentos. Além disso, o condomínio dispõe de alternativas para cobrar a dívida, podendo seguir tanto pela via extrajudicial quanto judicial, dependendo do valor e da situação da pendência.
Inicialmente, o condomínio pode enviar uma notificação formal de cobrança extrajudicial, buscando resolver o problema de forma ágil e amigável, através de uma negociação direta. Caso essa tentativa não seja eficaz, o próximo passo pode ser o ingresso de uma ação judicial. É aqui que a notificação de leilão de imóvel entra.
Mas o que é essa notificação?
A notificação de leilão de imóvel é o documento formal que comunica ao proprietário que o imóvel pode ser levado a leilão devido a dívidas condominiais. Este aviso representa o direito do credor de tomar medidas para recuperar o valor devido e marca a etapa inicial do processo de leilão.
Desde a implementação do novo Código de Processo Civil (CPC) em 2016, o processo de cobrança judicial foi simplificado, com menos documentos exigidos e maior agilidade processual.
Se a ação judicial for iniciada e a dívida permanecer pendente, a Justiça pode autorizar a penhora e o leilão do imóvel para que os valores em atraso sejam quitados.
Processo de leilão
Avaliação do Imóvel
Após a notificação, o imóvel é avaliado para definir seu valor de mercado, o que influencia o lance mínimo no leilão.
Publicação do Edital
Com a notificação emitida e sem a quitação da dívida, um edital de leilão é publicado, detalhando as informações do imóvel, o valor de avaliação, lance mínimo, datas e condições.
Realização do Leilão
Na data marcada, o leilão acontece presencialmente ou online. O imóvel poderá ser vendido pelo valor da avaliação. Se não houver nenhum lance com pelo menos esse valor, ocorrerá um novo leilão, em que o imóvel será ofertado por 50% a 60% do valor da avaliação e será arrematado pelo maior lance.
Arrematação e Pagamento
O vencedor do leilão (arrematante) deve realizar o pagamento no prazo descrito no edital para finalizar o processo de compra.
Transferência de Propriedade
Em leilões judiciais, após o pagamento, o imóvel é transferido ao arrematante. Em leilões extrajudiciais, o imóvel primeiro é consolidado no nome do credor e depois transferido ao comprador.
Desocupação do Imóvel
Caso o imóvel esteja ocupado, o novo proprietário pode precisar buscar a imissão na posse, que é um procedimento legal para tomar posse do imóvel.
Compreendendo o processo desde a inadimplência até o leilão, você percebe como é importante saber o que fazer ao receber notificação de leilão?
Então, vamos seguir para o checklist com os passos para evitar leilão de imóvel!
Passo 1: Verifique a validade da notificação de leilão de imóvel
Muitas pessoas não sabem como reagir à notificação de leilão de imóvel devido ao constante estresse causado pelas dívidas. Se esse for o seu caso, você precisa ter calma e seguir algumas etapas para verificar a legitimidade do documento e a origem da emissão.
O seu primeiro passo deve ser confirmar se a notificação foi emitida por uma autoridade judicial ou por uma instituição oficial, pois isso é fundamental para evitar possíveis fraudes.
Para isso, em caso de leilão judicial, consulte o edital no site do Tribunal de Justiça responsável pela jurisdição do imóvel. No edital, você encontrará informações importantes, como o número do processo, o nome do leiloeiro e detalhes sobre o imóvel.
Em caso de leilões extrajudiciais, que ocorrem sem a interferência do Poder Judiciário e que tendem a ter maior vulnerabilidade a irregularidades, essa verificação é especialmente importante. Para isso, deve-se verificar se o leiloeiro é oficial, se o banco ou cartório cumpriram as tentativas de intimação do devedor e se o site do leiloeiro é confiável.
Além disso, desconfie de notificações enviadas por e-mail ou mensagem de texto com links diretos para “visualizar o edital”. Sempre busque o edital diretamente no site do tribunal ou do leiloeiro oficial. Essa atenção aos detalhes pode evitar transtornos e garantir a segurança do processo.
Passo 2: Consulte um advogado especializado para auxiliá-lo com a notificação de leilão de imóvel
Após verificar a validade da notificação de leilão de imóvel, é essencial contar com o suporte de um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir que todas as etapas sejam conduzidas de maneira segura e eficaz.
Caso identifique alguma inconsistência ou, para confirmar a validade da notificação judicial, um profissional da área poderá orientar sobre as melhores medidas legais a serem tomadas e quais são as ações preventivas em casos de dívida condominial.
Esse acompanhamento jurídico especializado ajuda na revisão de prazos, apresentação de recursos e na elaboração de estratégias personalizadas para tentar suspender ou adiar o leilão, e verificar se existem circunstâncias que justifiquem a contestação.
Além disso, o advogado pode intermediar uma negociação direta com os credores, buscando acordos de pagamento para que o leilão seja evitado.
A presença de um especialista aumenta a segurança nos passos para evitar leilão de imóvel e amplia as chances de reverter a situação ou, pelo menos, minimizar os impactos financeiros e emocionais associados a essa etapa.
Passo 3: Busque soluções para quitar as dívidas condominiais
Assim que você confirmar a validade da notificação de leilão, é hora de buscar alternativas para quitar as dívidas condominiais e seguir o que o advogado estabeleceu como os passos para evitar o leilão de imóvel.
Primeiro, avalie opções que melhor se ajustem à sua situação financeira. Vamos ver algumas ações preventivas em casos de dívida condominial que podem ajudar você a regularizar essa situação:
Empréstimos
Empréstimos podem ser uma saída rápida para quitar dívidas. O empréstimo pessoal, por exemplo, é fácil de acessar, mas geralmente têm juros mais altos.
Já o empréstimo consignado, que desconta as parcelas diretamente do salário ou da aposentadoria, costuma ter juros mais baixos e pode ser uma boa opção para aposentados e servidores públicos.
Parcelamento com o condomínio
Uma ações preventivas em casos de dívida condominial das mais simples e menos burocrática é tentar um acordo direto com o condomínio. Negociar um parcelamento pode garantir condições mais flexíveis e permitir a redução de encargos como multas e juros. É uma solução que pode ser mais acessível e permite que você ajuste o pagamento ao seu orçamento.
Refinanciamento do imóvel
Se a dívida é alta, você pode considerar o refinanciamento do imóvel. Com ele, o imóvel é usado como garantia para um novo empréstimo, o que pode resultar em taxas de juros mais baixas e prazos mais longos.
No entanto, essa opção só é possível se você já tiver quitado pelo menos 70% do imóvel, pois ele ficará vinculado à instituição financeira até o final do pagamento.
Sub-rogação da dívida
Com a sub-rogação da dívida, uma terceira pessoa ou instituição quita sua dívida diretamente com o condomínio e, em troca, você passa a ter um novo acordo com essa parte. As condições de pagamento são geralmente mais flexíveis e podem ter prazos mais confortáveis para você.
Avaliar essas opções com o apoio de um advogado é essencial para escolher a melhor alternativa para sua situação. Além disso, com a orientação profissional certa, você evita riscos, entende os encargos e prazos envolvidos e escolhe alternativas que melhor se encaixam na sua situação financeira atual, reduzindo as chances de acumular novas dívidas.
Por isso, contar com um parceiro especializado faz toda a diferença.
Como a Solve pode ajudar o seu caso?
A Solve oferece suporte durante o processo, ajudando você a passar por todas as etapas do processo de forma estratégica.
Nossa equipe de especialistas em soluções financeiras e jurídicas está pronta para auxiliar desde a escolha da melhor alternativa até a negociação das condições de pagamento.
Com a Solve oferecendo alternativas jurídicas e financeiras que você e o seu advogado precisam, você protege o seu patrimônio e conquista a tranquilidade necessária para tomar as melhores decisões financeiras.
Entre em contato conosco e conheça os nossos recursos jurídicos!
Checklist final se você recebeu uma notificação de leilão de imóvel
Aqui está o checklist para auxiliá-lo sobre o que fazer ao receber notificação de leilão de imóvel:
- Entenda o processo por trás da notificação;
- Verifique a validade da notificação;
- Busque auxílio jurídico;
- Avalie soluções para quitar a dívida condominial;
- Conte com a Solve para conhecer as alternativas financeiras e jurídicas do seu caso com segurança e eficiência.
