Todos os dias diversas notícias de aplicações de golpes em leilão de imóveis são publicadas. Com o avanço da comunicação pela internet e das transações online, essa prática ficou ainda mais recorrente.
Por isso, apesar da percepção de imunidade a essas práticas, sempre é bom estar atento para não cair em golpes durante o processo de leilão.
Neste artigo, separamos algumas dicas fundamentais para que você fuja das fraudes. Leia até o final, pois a última dica é fundamental para adquirir o seu imóvel pelo preço que você gostaria e com tranquilidade!
Entendendo a diferença entre leilões judiciais e extrajudiciais para evitar golpes em leilão de imóveis
Antes de partir para as dicas práticas para evitar golpes em leilões de imóveis, é preciso entender a diferença entre leilão judicial e extrajudicial. Cada tipo possui características e regulamentações específicas que influenciam diretamente na segurança do processo.
Leilão judicial
O leilão judicial ocorre por determinação de um juiz e é, geralmente, resultado de uma execução de dívidas – que podem ser causadas, por exemplo, pela falta de pagamento de financiamentos, inadimplência condominial e negligência de outras obrigações financeiras.
A Justiça administra o processo de venda para liquidar a dívida, garantindo que o valor obtido na arrematação seja revertido para os credores. Devido a isso, uma das principais vantagens do leilão judicial é a sua regulamentação mais rígida e o acompanhamento direto do Poder Judiciário.
Além disso, para promover mais segurança em leilões judiciais, os editais são publicados no Diário Oficial e passam por procedimentos mais rigorosos de transparência e validade legal.
Leilão extrajudicial
O leilão extrajudicial, por outro lado, ocorre fora do âmbito judicial e é geralmente motivado por cláusulas contratuais de alienação fiduciária.
A alienação fiduciária é um tipo de garantia na qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem (como um imóvel), mantendo para si a posse direta. Ou seja, o devedor continua a utilizar o imóvel, mas o credor mantém a propriedade até que a dívida seja quitada.
Caso o devedor não cumpra com as obrigações de pagamento, o credor fiduciário, que geralmente é uma instituição financeira, tem o direito de realizar o leilão extrajudicial para recuperar o valor devido.
Isso permite que o processo de recuperação seja mais rápido e menos burocrático do que um processo judicial, pois não depende de intervenção judicial para que o leilão ocorra.
Apesar de ser um processo legítimo, o leilão extrajudicial possui um grau de autonomia maior para o credor, o que exige que o comprador seja ainda mais cauteloso ao avaliar a regularidade do processo e a reputação do leiloeiro.
Etapas do leilão
Tanto os leilões judiciais, quanto os leilões extrajudiciais, seguem um fluxo similar de etapas, que garantem a transparência e legalidade da operação:
- Avaliação do imóvel: antes do leilão, uma avaliação do valor de mercado do imóvel é realizada para garantir uma base de preço justa para a arrematação.
- Publicação do edital: o edital do leilão é publicado com informações detalhadas sobre o imóvel, como valor de avaliação, data do leilão, condições de pagamento, e eventuais dívidas.
- Realização do leilão: o leilão em si ocorre na data e hora estipuladas no edital. Ele pode ser realizado de forma presencial ou online, dependendo do organizador e da legislação local.
- Arrematação e pagamento: o arrematante deve realizar o pagamento do valor estabelecido, conforme as condições do edital.
- Transferência de proprietário: após o pagamento, a propriedade do imóvel é transferida para o arrematante.
- Desocupação do imóvel: caso o imóvel esteja ocupado, a desocupação também faz parte do processo. No leilão judicial, a desocupação é realizada mediante mandado judicial. Já no leilão extrajudicial, o arrematante deve tomar providências para a retirada dos ocupantes, se houver.
Portanto, para garantir uma compra segura e evitar fraude em leilões de imóveis, o primeiro passo é observar se todas as etapas citadas são rigorosamente seguidas, e se o edital contém as informações detalhadas sobre o imóvel. Além disso, verifique a integridade do leiloeiro e do processo de leilão.
Como evitar golpes em leilão de imóveis ao verificar a procedência do leiloeiro e da plataforma
Outro passo extremamente importante para evitar golpes durante o processo de leilão é a verificação da legitimidade do leiloeiro. Aqui estão algumas dicas para realizar essa verificação com segurança:
Verifique se o leiloeiro está registrado
No Brasil, todo leiloeiro precisa estar registrado na Junta Comercial do estado onde atua. Este registro assegura que o leiloeiro segue as normas e regulamentações legais, além de ser um profissional fiscalizado. Para verificar se o leiloeiro é registrado:
- Acesse o site da Junta Comercial: pesquise na Junta Comercial do seu estado pelo nome completo ou pelo número de registro do leiloeiro. Em alguns estados, você pode fazer essa consulta diretamente no site da instituição.
- Consulte o Tribunal de Justiça: muitos Tribunais de Justiça disponibilizam listas de leiloeiros credenciados para conduzir leilões judiciais. Visite o site oficial do Tribunal de Justiça do seu estado e procure pela seção de “Leilões Judiciais” ou “Cadastro de Leiloeiros”.
Dica: Verifique também a experiência e reputação do leiloeiro!
Avalie a legitimidade da plataforma de leilão
Além do leiloeiro, você também precisa se certificar de que as plataformas online de leilão são autênticas.
- Cheque a URL e a segurança do site: plataformas legítimas têm URLs confiáveis (com “https://”) e exibem o nome da empresa na barra de endereço.
- Verifique o cadastro no Tribunal de Justiça: para leilões judiciais, os sites dos Tribunais de Justiça estaduais também listam plataformas credenciadas. Procure por informações sobre leilões online e consulte se a plataforma é mencionada.
- Confirme o endereço físico e dados de contato: plataformas confiáveis geralmente disponibilizam um endereço físico e número de telefone para contato.
Esses passos podem parecer básicos, mas são fundamentais para segurança em leilões judiciais e extrajudiciais. Mas não acaba por aí!
Além de verificar a autenticidade do leilão, você também precisa saber como identificar leilão falso e atentar-se aos golpes mais comuns para evitar essas situações.
Evite fraudes conhecendo os golpes em leilão de imóveis mais comuns
A forma mais comum de fraude em leilões de imóveis é a criação de sites falsos. Segundo um artigo do G1, após a pandemia, a quantidade de golpes online dispararam. Por isso, reforçamos a importância de verificar a URL do site, pesquisar a reputação da plataforma e do leiloeiro, e confirmar o credenciamento com o Tribunal de Justiça.
Porém, infelizmente, a cada dia que passa, novas formas de aplicar golpes surgem. Abaixo, separamos alguns dos golpes mais comuns para você se proteger:
Falsos intermediários e consultores
Esses golpistas se apresentam como “consultores” que garantem a vitória em um leilão ou facilitam o processo de arrematação mediante o pagamento de honorários. Eles podem até apresentar documentos falsos ou utilizar termos jurídicos para parecerem confiáveis.
Documentação falsa
Nesse golpe, os criminosos apresentam documentos falsos que atestam que o imóvel está regularizado, sem qualquer pendência financeira ou jurídica. Por confiar nesses papéis, o comprador realiza a compra e só descobre depois que o imóvel tem dívidas ou irregularidades, como hipotecas ou processos judiciais pendentes.
Os compradores, então, acabam responsabilizados por essas pendências e podem enfrentar processos complexos para tentar anular a compra ou resolver as questões legais do imóvel.
Imóvel com dívidas ocultas
Muitas vezes, os imóveis em leilão contém diversas dívidas substanciais e nem sempre facilmente identificáveis, incluindo pendências de condomínio, IPTU, hipotecas ou financiamento bancário. Os compradores, acreditando que o imóvel está livre de dívidas, realizam a compra, apenas para descobrir, posteriormente, que terão de arcar com alguns desses encargos.
Ou seja, você precisa ficar bastante atento para não ser pego de surpresa ao arrematar um imóvel. Confira algumas dicas no próximo tópico!
Como garantir a autenticidade da documentação e evitar golpes em leilão de imóveis
Quer evitar dores de cabeça devido às pendências e irregularidades do imóvel arrematado? Confira como acessar documentos essenciais e assegurar um processo de compra legítimo:
Matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é o “histórico” completo de uma propriedade. Nele estão registrados todos os detalhes importantes, desde o primeiro proprietário até transações recentes, pendências e ônus incidentes, como hipotecas ou penhoras. Para obter esse documento, você pode seguir os passos abaixo:
- Identifique o Cartório de Registro de Imóveis competente: você pode encontrar essa informação no edital do leilão ou por meio de uma pesquisa simples.
- Solicite uma certidão atualizada da matrícula: esse documento revela se o imóvel tem alguma pendência judicial, como ordens de penhora ou hipoteca.
DICA: é possível solicitar certidões online, facilitando o processo de verificação. Acesse o site da Central das Certidões, que permite acessar a matrícula mediante pagamento de uma taxa.
Leia atentamente o edital do leilão
O edital contém informações detalhadas sobre o imóvel, incluindo:
- Débitos tributários (IPTU, taxas municipais).
- Despesas de condomínio.
- Dívidas em aberto associadas ao imóvel.
Ele também especifica se o leilão será judicial ou extrajudicial:
- Leilão judicial: As dívidas de IPTU e condomínio geralmente ficam sob responsabilidade do arrematante.
- Leilão extrajudicial: As dívidas podem ser negociadas à parte, conforme estipulado no contrato.
Pesquise débitos tributários
Consulte a prefeitura do município onde o imóvel está localizado para verificar se há débitos de IPTU, taxas de coleta de lixo ou outras obrigações municipais.
Você pode fazer isso diretamente no site da prefeitura ou entrando em contato com o departamento de tributos.
Dicas extras para evitar golpes em leilão de imóveis e se proteger durante o processo
Agora que você já entendeu como identificar os golpes em leilão de imóveis e a importância de garantir a autenticidade das documentações, aqui está um rápido checklist básico para você verificar e evitar as fraudes:
- Cheque a URL e a segurança do site
- Verifique o cadastro do leiloeiro no Tribunal de Justiça
- Confirme o endereço físico e dados de contato da plataforma e do leiloeiro
- Análise a certidão de matrícula do imóvel cuidadosamente
- Análise o edital de leilão com atenção
- Análise as dívidas tributárias que podem cair sobre o imóvel
- Desconfie de ofertas muito atraentes
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