O leilão pode parecer um caminho sem saída, mas, sim, é possível reaver um imóvel leiloado por dívida condominial.
Geralmente, os proprietários se veem nesse impasse devido à inadimplência condominial. Essa situação possui regras específicas e precisa ser tratada com cautela.
Se você teve o imóvel arrematado em um leilão por dívidas condominiais, existem algumas alternativas para tentar recuperar o seu bem.
Neste artigo, apresentamos algumas delas. Confira!
Quais são as etapas do leilão do imóvel?
Antes de entender quais são as principais dicas para reaver o seu imóvel, é fundamental que você entenda as etapas do leilão e identifique em qual fase você está.
Esse processo do leilão de imóvel pode variar dependendo do caso e da localidade, mas o fluxo geralmente ocorre da seguinte forma:
Ação de cobrança e processo judicial
Primeiro, o condomínio entra com uma ação de cobrança na justiça. Durante o processo judicial, o juiz pode determinar a penhora do imóvel como forma de garantir o pagamento do débito.
Nesta etapa, você ainda tem a chance de regularizar a situação antes de o imóvel ser leiloado.
Penhora do imóvel
A penhora é uma das primeiras ações a serem tomadas após o início do andamento do processo judicial.
Esse ato registra o imóvel como garantia da dívida, e você é informado de que ele poderá ser vendido judicialmente para quitar o débito.
Neste momento, é possível buscar uma solução financeira para evitar o leilão, como a renegociação da dívida com o condomínio ou a busca de recursos para o pagamento integral.
Avaliação e edital
Uma vez que o imóvel foi penhorado, um perito judicial é designado para avaliar o valor do bem.
Após a avaliação do imóvel, o próximo passo é a publicação de um edital de leilão. Esse documento informa ao público sobre o leilão, descrevendo o imóvel, o valor mínimo de lance e as condições de pagamento.
O edital deve ser publicado com antecedência mínima de 30 dias para que os interessados possam se preparar. Durante esse período, você ainda pode quitar a dívida ou negociar com o condomínio para evitar o leilão.
Arrematação
A arrematação é a fase na qual o bem é vendido para um participante do leilão.
Porém, se o seu imóvel foi arrematado, isso ainda não é o fim. Existe uma série de procedimentos que devem ser seguidos após o leiloeiro bater o martelo.
O que acontece após um leilão de imóvel?
Se o leilão for judicial, o arrematante receberá um e-mail com todos os boletos para realizar o pagamento do valor integral do bem. Geralmente, o prazo para esse pagamento é de 1 dia útil.
Junto com esses boletos, o comprador também recebe o auto de arrematação para assinatura. A formalização desse documento é o que marca o fechamento do negócio por parte do comprador. Porém, para que a arrematação seja concluída, perfeita e irretratável, também o leiloeiro e o juiz deverão assiná-lo.
Assim sendo, após a assinatura pelo comprador e pelo leiloeiro, toda a documentação necessária é enviada ao juiz. Nesta etapa há uma oportunidade para o devedor se manifestar discordando da arrematação em um prazo de 10 dias úteis. Vamos abordar isso detalhadamente mais adiante no artigo.
Caso não haja nenhuma manifestação, o juiz assina o auto e a carta de arrematação é expedida, permitindo a transferência definitiva do imóvel ao arrematante.
Quais são as alternativas práticas para recuperar o imóvel leiloado?
O processo após a arrematação de imóvel pode apresentar poucas brechas para contestação, mas elas existem.
Como citamos anteriormente, existe um prazo de 10 dias úteis, que é aberto após a reunião de toda a documentação. Esse prazo serve para que todas as partes envolvidas (incluindo o proprietário do imóvel) tomem ciência da arrematação e possam se manifestar, seja concordando ou discordando do processo.
Durante esse intervalo, você pode adotar medidas para tentar reverter ou suspender o leilão, caso identifique alguma irregularidade ou tenha condições de quitar a dívida.
Abaixo, destacamos algumas das principais estratégias legais e negociais que podem ser adotadas nesse período:
Anulação do leilão por irregularidades
O Código de Processo Civil prevê que a arrematação pode ser anulada caso sejam constatados vícios no processo.
Entre as possíveis falhas que podem justificar a anulação estão:
- Ausência de devida notificação ao proprietário sobre o leilão.
- Ônus ou irregularidades não descritas no edital.
- Imóvel vendido por um valor extremamente abaixo do valor de mercado (preço vil).
Para que a anulação seja bem-sucedida, é crucial que você busque rapidamente a orientação de um advogado que reúna as provas necessárias e entre com a ação adequada antes que a posse seja transferida ao arrematante.
Pagamento da dívida (purgação da mora)
Após a arrematação de um bem em leilão judicial, o devedor tem o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação pelo juiz.
A purgação da mora consiste no pagamento integral da dívida atualizada, acrescida de juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios, conforme o artigo 826 do CPC.
Portanto, se o devedor purgar a mora dentro do prazo, o bem não será transferido ao arrematante, e o procedimento de execução é extinto.
Você sabia que é possível purgar a mora por meio de Sub-rogação da dívida? Veja como isso funciona:
Perder um imóvel em um leilão é uma situação extremamente delicada e desafiadora, mas, como vimos, ainda existem alternativas e prazos que podem ser utilizados para reverter o processo, como, por exemplo, a sub-rogação.
A equipe da Solve está à disposição para oferecer consultoria especializada e estudar as melhores soluções para o seu caso, junto com o seu advogado.
Se você está enfrentando uma situação como essa, não hesite em entrar em contato conosco. Nossa missão é proteger o seu patrimônio e ajudá-lo a encontrar a melhor estratégia para recuperar seu imóvel.
