A inadimplência condominial é um desafio para muitos brasileiros e isso pode colocar em risco o único imóvel da família.
Geralmente as pessoas pensam que, por ser um “bem de família”, o imóvel não pode ser leiloado. Porém, não é bem assim. O atraso no pagamento das taxas condominiais pode resultar na penhora do seu imóvel.
Se você está deixando as taxas condominiais de lado, o seu lar pode, sim, ser leiloado.
Neste artigo, vamos esclarecer as principais dúvidas sobre essa questão e apresentar soluções eficazes para que você possa proteger seu imóvel da penhora e do leilão.
O que é inadimplência condominial?
As taxas do condomínio são fundamentais para:
- manutenção das áreas comuns
- serviços essenciais
- limpeza
- fundo de reserva para emergências e melhorias
Conforme estabelecido no Código Civil, o condômino que não paga suas contribuições está sujeito a juros moratórios, multa sobre o débito e, em casos mais extremos, à execução judicial da dívida.
Dessa forma, quando o condomínio não recebe o valor devido, ele pode entrar com uma ação judicial para cobrar a dívida.
Se você não pagar o valor pendente, o poder público pode determinar a penhora do seu imóvel para garantir o pagamento.
Ou seja, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida, mesmo que ele seja o único bem da família, devido ao caráter obrigatório e essencial das taxas condominiais.
O que é bem de família?
O “bem de família” é um conceito legal que se refere ao imóvel residencial que serve de moradia para a entidade familiar, sendo protegido contra penhora em diversas situações.
Esse imóvel é considerado inalienável e impenhorável, conforme a Lei nº 8.009/1990, que visa garantir a moradia da família, resguardando-a de execuções judiciais, mesmo em caso de dívidas.
Na prática, isso significa que o imóvel onde você e sua família residem normalmente não pode ser tomado para quitar dívidas. Porém, é preciso muita atenção a um detalhe importante!
Essa proteção NÃO é absoluta e existem exceções que permitem a penhora do bem de família!
Possibilidade legal de penhora do bem de família em caso de dívidas condominiais
Embora o bem de família seja protegido pela lei, uma das exceções à impenhorabilidade ocorre no caso de dívidas condominiais.
Conforme a jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), as dívidas de condomínio possuem um caráter especial, conhecido como “propter rem”, ou seja, estão diretamente ligadas ao imóvel e não ao proprietário. Isso significa que a dívida acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o dono.
Por essa razão, a inadimplência condominial pode levar à penhora e leilão do imóvel, mesmo que ele seja o único bem de família.
A justificativa legal é que as taxas condominiais são essenciais para a manutenção do condomínio e o bem-estar coletivo dos demais moradores. Afinal, permitir que um condômino deixe de pagar suas obrigações sem consequências financeiras poderia afetar todo o grupo, tornando insustentável a convivência no ambiente.
Como o processo afeta a sua vida e a da sua família
O leilão é um processo com uma série de etapas. Compreender as fases é fundamental para que você possa elaborar um plano de ação antes que seja tarde demais.
Fase 1: Ação Judicial
O condomínio pode entrar com uma ação judicial para cobrar a dívida e o tribunal, ao receber a petição, emitirá uma intimação para que você pague a dívida em um prazo determinado.
Fase 2: Decisão Judicial e Penhora
Caso o pagamento não seja feito na fase 1, o juiz poderá autorizar a penhora do imóvel.
Com essa autorização judicial, o imóvel é penhorado como garantia do pagamento da dívida condominial. A penhora é registrada na matrícula do imóvel, e a partir desse momento, o bem fica legalmente vinculado à quitação da dívida.
Fase 3: Avaliação
Após a penhora, o imóvel é avaliado por um perito nomeado pelo juiz para determinar o valor de mercado. Em seguida, você é intimado sobre a data do leilão.
Lembrando que essa avaliação determina o lance mínimo do leilão, que, geralmente, é 50% do valor de mercado do imóvel.
Fase 4: Publicação do Edital
O leilão será amplamente divulgado em editais públicos, visando encontrar pessoas interessadas no seu bem.
Fase 5: Leilão Judicial
O imóvel é levado a leilão, que pode ocorrer em uma ou mais praças (rodadas). Na primeira praça, o imóvel é oferecido por seu valor de avaliação. Se não houver lances, na segunda praça o valor é reduzido para atrair compradores.
É nesse evento que o maior lance arremata o imóvel, e o valor obtido é usado para quitar a dívida.
Como evitar o leilão do seu imóvel
Em uma situação em que o seu único imóvel está sendo ameaçado devido a inadimplência condominial, é preciso agir rapidamente. Aqui estão algumas estratégias práticas que podem ajudá-lo a proteger a sua propriedade:
Negociação Direta com o Condomínio
A primeira e mais importante ação é entrar em contato com a administração do condomínio. Explique sua situação financeira e tente negociar um acordo de pagamento.
Em muitos casos, os condomínios estão dispostos a aceitar parcelamentos da dívida ou a conceder prazos maiores, caso vejam boa-fé da sua parte em resolver o problema. A transparência e a comunicação aberta são fundamentais.
Revisão de Despesas Pessoais
Avalie seu orçamento doméstico para identificar áreas onde você pode cortar custos e redirecionar recursos para o pagamento da dívida condominial.
Pequenas economias podem fazer uma grande diferença, especialmente quando somadas ao longo de vários meses.
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